Гид по предоплате за квартиру: Аванс, Задаток, Обеспечительный платеж – как не потерять деньги

Покупка квартиры – одно из самых значимых событий в жизни, а момент передачи предоплаты – пожалуй, самый волнительный. Это своего рода финансовое рукопожатие, подтверждающее серьезность намерений покупателя и продавца. Однако за простыми словами «оставить залог» скрываются два разных юридических понятия, действующих в Украине: аванс и задаток. Неправильный выбор или оформление одного из них может привести к потере десятков тысяч гривен и полному краху сделки. В этой статье мы подробно разберем, чем отличаются эти формы предоплаты и как грамотно оформить сделку, чтобы защитить свои деньги.

Задаток и аванс: в чем ключевая разница по законам Украины?

Хотя в бытовом общении аванс и задаток часто путают, их юридическое значение и финансовые последствия для сторон кардинально отличаются.

Задаток (Завдаток) – финансовая гарантия для обеих сторон

Задаток (регулируется **ст. 570-571 Гражданского кодекса Украины**) – это не просто деньги, переданные продавцу, а мощный инструмент, который обеспечивает выполнение обязательств. Его главная особенность – штрафные санкции:

• Если покупатель, внесший задаток, необоснованно отказывается от сделки, **сумма задатка остается у продавца**.
• Если продавец, получивший задаток, нарушает условия (например, передумал продавать или нашел более выгодного покупателя), он обязан **вернуть задаток в двойном размере**.

Пример: Вы договорились о покупке квартиры за 3 000 000 грн и внесли задаток 200 000 грн. Внезапно продавец отказывается от сделки, потому что ему предложили 3 100 000 грн. В этом случае вы вправе требовать возврата 400 000 грн (200 тыс. ваших денег + 200 тыс. штрафа). Это дает уверенность и стимулирует обе стороны к соблюдению договоренностей.

Аванс – просто предоплата

Аванс – это гораздо более простая форма предоплаты. Он лишь подтверждает намерение купить, но не несет обеспечительной функции. Если сделка срывается по любой причине (передумал продавец, передумал покупатель, банк не дал ипотеку), аванс **просто возвращается покупателю в том же размере**. Никаких штрафов не предусмотрено.

Пример: В той же ситуации с квартирой за 3 000 000 грн вы внесли аванс 50 000 грн. Продавец нашел другого покупателя. Он просто вернет вам ваши 50 тысяч, и вы ничего не сможете с этим поделать, даже если уже потратились на оценку недвижимости и услуги риелтора.

Гарантийный платеж (аванс с особыми условиями)

Хотя в Гражданском кодексе Украины нет такого отдельного понятия, как «обеспечительный платеж», стороны могут заключить **договор аванса с особыми условиями**, который будет выполнять похожую функцию. Это самый гибкий инструмент, позволяющий детально прописать любые сценарии возврата или удержания средств.

Этот вариант особенно полезен в сложных сделках, где есть много «если».

Пример: Вы вносите аванс за квартиру и в договоре прописываете особое условие: «сумма полностью возвращается, если покупатель не получит одобрение по ипотечной программе ‘єОселя’ в течение 21 дня». Если банк вам откажет, продавец вернет деньги без споров. Если бы использовался задаток без этого пункта, вы бы его потеряли.

Ключевые различия: Аванс vs. Задаток

Как правильно оформить предоплату в Украине?

Независимо от выбранной формы, все договоренности должны быть зафиксированы письменно, в идеале – у нотариуса.

Оформление задатка

Для оформления задатка в Украине принято заключать **Предварительный договор купли-продажи** у нотариуса, в котором четко прописываются все условия о задатке. В документе должны быть указаны:

• Паспортные данные и ИНН сторон.
• Полное и точное описание объекта недвижимости (адрес, регистрационный номер).
• Итоговая цена квартиры.
• Сумма задатка (цифрами и прописью).
• Срок заключения основного договора.
• Условия возврата/невозврата задатка согласно ст. 571 ГКУ.

Оформление аванса

Аванс также можно зафиксировать в предварительном договоре (у нотариуса или в простой письменной форме). Передачу денег обязательно нужно оформить **распиской**, написанной продавцом от руки. В ней он должен указать свои паспортные данные, ИНН, полученную сумму, дату и за какую квартиру получен аванс.

Какой должна быть сумма предоплаты?

Размер предоплаты – это всегда предмет договоренности, но на украинском рынке недвижимости сложилась определенная практика.

• Аванс: Обычно это небольшая, символическая сумма от 20 000 до 50 000 грн.
• Задаток: Чаще всего это 3–5% от стоимости квартиры. Например, для квартиры стоимостью 3 000 000 грн задаток может составлять от 90 000 до 150 000 грн.

Шпаргалка: какую предоплату выбрать?

Степень риска для покупателя:

Аванс:

Аванс с особыми условиями:

Задаток:

Заключение

Итак, мы рассмотрели две основные формы предоплаты, используемые в Украине. Задаток – это обоюдная гарантия, а аванс – лишь фиксация намерений. Чтобы избежать проблем, важно не только выбрать подходящий вариант, но и грамотно оформить все документы, в идеале – через нотариуса. Проверяйте право собственности продавца через Государственный реестр и всегда прописывайте в договоре условия возврата средств. Консультация юриста или опытного риелтора на этом этапе – не лишние расходы, а разумная инвестиция в безопасность вашей будущей сделки.

Часто задаваемые вопросы о предоплате 🤔💸